热点关注2012年的楼市在经历了“淡季不淡”、“金九缺金”、“寒冬不寒”之后即将结束。有些开发商已经完成了销售目标，转战土地市场；有些楼盘还在展开各种营销，期望年底抢收；还有些项目蓄势多时，开闸出货且暗自涨价。楼市“收官”，表情各不相同。
“地王”争战
2012年10月12日上午，继黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块、徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块、森兰外高桥地块(全市或区域)总价或单价“地王”之后，杨浦区平凉街道22、23街坊地块以32.59亿元被保利置业竞得，杨浦区区域总价“地王”诞生。 12月12日下午，由万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合54.31亿元底价竞得徐汇漕河泾社区南站商务区商办地块，楼板价1.1万元/平方米，又刷新上海总价“地王”纪录。上海土地市场接二连三吸引着市场的眼球。
进入第四季度后，在销售势头回暖和资本市场呈现日趋宽松的契机下，多家房企开始上演抢地风潮。比如先后在香港成功上市的旭辉和新城，在土地市场中显得更有底气。新城包揽3幅嘉定地块，出让金突破17亿元；旭辉摘得闵行小体量宅地，并将继续加大储地力度。
解读：上半年出让地块只能吸引2-3家房企参与竞买，随着市场回暖，开发商资金压力得到缓解之后，纷纷加大对于土地储备的关注。一部分优质地块在出让之前都能吸引7至9家企业的关注，这使得地块更易溢价成交。 11月，一二手房均成功创下年内成交量第二新高纪录，对市场未来看涨预期快速形成，起到一定的推波助澜。
刚需盘热卖
无论是刚需盘还是刚需购买力，都在年末出乎意料地大爆发，使楼市以“飘红”收尾。
197个楼盘优惠逼近2011年12月的水准，楼市打折促销临近年末出现一个小幅反弹。在优惠的同时，今年12月初新推出的楼盘都是刚需盘，且实际推房量比11月超3倍多，均价近1.5万元/平方米。
在12月新增优惠的项目里，刚需产品所占比例达到六成以上，而改善型产品由于年底市场相对冷淡，开发商售楼热情不高，促销项目远远少于刚需项目。
解读：曲鹏表示，年底是楼市促销的传统黄金期，会有一些项目，尤其是刚需楼盘以快速走量为目的提供优惠，增强了刚需购房者年底购房意愿。
业主即买家
“买家即业主，业主即买家”，就近置换在年末楼市中很流行。
德佑地产市中心各门店反映，市中心同板块，甚至同小区的置换需求正成为一股市场热潮。就近置换需求买进卖出往往在同一家中介门店达成，因此 “买家即业主，业主即买家”的顺口溜也在各门店中流传。根据德佑地产监控的二手房数据显示，今年11月，全市二手住宅成交套数达到1.9744万套，环比上涨21.6%，达到去年调控政策出台以来的最高点。其中内环内二手住宅成交量达到2920套，环比涨幅38.4%，明显高于全市整体涨幅。
德佑地产中潭店经纪人介绍，近来中远两湾城同小区置换交易十分旺盛。 11月小区内一业主将自己60平方米的小户型房源以180万元售出，又以400万元购买了一套三房房源。个别对居住条件要求较低的老年人则反其道而行之，在同一小区内以大换小，将差额现金提供子女购房或者投资。德佑地产豫园店主营的太阳都市花园，也不乏将较小、较旧的一期房源置换为较新的二期房源。
解读：对于一些长期生活在某一区域的人来说，生活习惯、归属感以及社交圈等因素是置换时考虑的重要因素，很难用价格衡量，尤其是在配套相对完善的市中心区域，这些因素尤为重要。
有涨也有跌
年末楼市，有的项目给出大幅优惠，但也不乏有的楼盘涨价。
首次开盘的恒文星尚湾，首批推出300余套房源，成交均价为1.1959万元/平方米，一个月签约销售275套，靠的就是低价策略。在高端市场上，这种低价策略也并不鲜见。位于闸北区的某“地王”项目，自9月低开入市以来，销售出24套；另一豪宅开发商集团，打出6.3折优惠，引来众多购房者关注。徐汇华泾板块的“永新印象欧洲” 11月热销107套，2.4万元-2.5万元/平方米的均价较上批房源和同类楼盘要低10%左右，享有市区的地段，郊区的价格。
更多的楼盘则是暗自酝酿涨价。前不久绿地新里崴廉公馆推精装修房，共40套左右，均价1.9万元/平方米。近3个月的销售价格上涨了2000元/平方米，但该项目售楼员否认涨价：“上月报价1.75万元/平方米，是毛坯房，此次加推房源均为精装房，装修标准2000元/平方米。 ”同样有意提价的还有东方冠郡。上周末推盘，估计到了12月中旬销售就告一段落。等到明年小区附近的轨交站点竣工，该楼盘可能还会涨价2000元/平方米。
二手房表现同样。据21世纪不动产上海区域市场研究部数据统计显示，上海二手房上半年(1-6月)成交均价为1.53万元/平方米，截至下半年(7-11月)成交均价约1.61万元/平方米，涨幅近6%。
解读：业内人士普遍认为，计划在年底前推盘的优惠幅度不会太大。中房信分析师薛建雄表示，刚需楼盘还有小幅涨价的可能，但幅度不会太大，顶多3%-5%；而之前卖不动的楼盘则会以较大的折扣吸引人，但其实优惠后的价格也并不便宜。不排除一些改善型、中高端楼盘在年底拿出一部分房源搞特价，回笼一部分资金，但由于这些楼盘之前的价格定得很高，因此打特价后的价格，也仅维持在与周边二手房价格持平或略低的水平上。
正方
业内人士一直认为出现“暖冬”翘尾行情，除了刚需支撑，与房企年底集中冲量，力争完成年初制定的销售业绩也有很大关系。而对于楼市是否已经“回暖”，是否出现了真正意义上的“拐点”，意见则不同。
上海楼市已经“回暖”
对于多个楼盘热卖现象，有业内人士认为，楼市已有转暖迹象。前不久嘉定一新盘开盘，单价1.7万元左右，比周边同等楼盘便宜不少，现场还进行摇号售楼，吸引了大量刚需购房者排队购房。这背后的信息很明显，那就是认筹情况好，意向客户多，开发商对市场充满了信心。
中国指数研究院上海研究中心研究总监杜丙国表示，其实市场“回暖”已经是既成事实，12月还会延续最近几个月的成交势头。
中国房地产研究会市场委员会副主任陈晟，用详实的数据论证了自己的观点：2012年1-10月，全国房屋新开工面积14.6792亿平方米，下降8.5%，其中住宅新开工面积10.8396亿平方米，下降12.7%。同时，2012年1-10月，全国300个城市累计推出住宅土地面积3.8279亿平方米，同比下降23%。从单月看，仅8月供应量出现同比增长，其余月份均同比下降，并且在上半年各月的降幅均超过20%。三季度伴随着前期楼市的逐步回暖，住宅土地供应有所上升，与去年同期的差距也有所缩小。
显然，未来两年，因为新房和土地供应不足，再加上存量房增速放缓，楼市成交量会有所增长。从未来的价格走势看，一线城市因为供应不足，价格将稳中趋升，而二线城市根据各个城市的具体情况出现分化，三四线城市将稳中趋降。
反方
限购不取消“回暖”不成立
上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏轈认为，现在定义“回暖”太早了。因为很多政策尚未出台，比如最近接连传出房产税试点范围扩大的消息，以及限制交易的限购政策，只要它没有放开，楼市就不能称“回暖”。
房地产的调控下一步怎么办？中国房地产业协会副会长朱中一指出，11月初，中央有领导曾表示要坚定不移搞好房地产调控，下一步调控更多地要采取市场的指标，调控的体系将更加完善。但制定一个完善的政策调控体系决非一朝一夕可成。所以，在明年3月前，现行的调控政策也许还会执行，政府希望看到成交量上升，但如果成交量上升的同时，房价也在上升或上升得过快，政府肯定会采取措施的。
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