• 杭州楼盘降价被指造势炒作 价格战尚未蔓延
  • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2014-03-05  /  浏览:2241 次  /  

杭州两个楼盘价格大幅下降的消息,触发了人们对于杭州楼市的密集关注,关于杭州楼市即将“崩盘”的揣测四起。记者在调查中发现,降价的两个楼盘几乎被消费者抢购一空,但尚未发现有其他楼盘出现大幅降价的情况。不过在12万套存量房的压力之下,杭州的开发商也在策略上进行着微调。

法治周末记者 刘子阳

发自浙江杭州

3月1日,位于杭州市拱墅区的天鸿香榭里售楼处内聚集了上百人,十多名保安警惕地看着每位进出者,几辆警车也在不远处严阵以待。

“砸盘”事件已过去一周,但老业主们仍聚集在售楼处讨要说法,事件并没有因警方的介入而停息。

2月19日,天鸿香榭里宣布,楼盘均价直降6000元,起价11800元/平方米,而此前该楼盘的售价超过18000元/平方米。

这个消息引发了老业主们的不满。2月21日,天鸿香榭里售楼处被围得水泄不通,老业主们拉横幅抗议,售楼处沙盘也被损毁。

杭州降价的楼盘不止天鸿香榭里一家。与其相隔一条马路的德信北海公园项目在2月18日就宣布,均价直降3000元。

一时间外界将目光集中在了杭州楼市,关于杭州楼市“即将崩盘”的揣测四起,价格战是否会蔓延整个杭州楼市,也成了业界关心的焦点。

 

购房者抢购降价房

楼盘降价被指造势炒作

 

天鸿香榭里位于杭州城北新城板块,这里是拱墅区与余杭区的交界处,被当地人视为名副其实的郊区。

附近的村民告诉记者,做梦也没想到,几年前没人要的房子,现在的均价能卖到15000元/平方米。

城北新城距离杭州主城区约十几公里,在前往天鸿香榭里采访的高架桥上记者发现,沿途的广告牌几乎被各大楼盘的广告占据。

记者在采访时了解到,杭州市政府5年前在拱墅区北部成立了北部软件园管委会,此规划引来大量开发商聚集,其中不乏万科、万达、滨江、越秀等知名开发商。如今这里已经成为一个纯粹的大型新兴住宅区。

记者走访发现,在该板块两公里范围内就有6个在售楼盘,近10个楼盘即将上马,因此竞争异常激烈,而天鸿香榭里的降价也吸引了很多购房者的眼球。

天鸿香榭里售楼处附近一家房产中介的职业顾问葛枫(化名)告诉法治周末记者:“德信北海公园降价后已经销售一空,天鸿香榭里的房源据我所知也已经不多了。这两天很多周边城市的购房者来看房,都是冲着这两个楼盘来的。”

在天鸿香榭里的售楼处,维权的老业主们正劝说新来购房者不要买房,可一转身购房者就把合同签了,来咨询的人更是一波接一波,销售人员已经忙不过来。

天鸿香榭里的工作人员告诉记者:“实际上这次降价是一次很好的广告,降价的房源一共推出了150多套,现在只剩几套了,几乎一开盘就被抢购一空。”

降价往往是开发商在楼市不景气时使出的“杀手锏”,不过记者发现这次天鸿香榭里的降价似乎有些不同。

天鸿香榭里在2012年12月底首期开盘,当时的均价在14000元/平方米左右,去年价格涨到18000元/平方米。这个价格相比周边楼盘的价格高出不少,在中介眼里也是出了名的不好卖。

葛枫认为天鸿香榭里的降价在情理之中,这个区域的新房价格普遍在15000元至16000元/平方米,旁边预售的尚悦项目起价为13800元/平方米。

记者从天鸿香榭里方面获悉,该楼盘拿地时的楼面价格在7000元/平方米,建筑成本为4000元至5000元/平方米,降价后平均售价也在14000元至16000元/平方米。

杭州东宇润成开发公司总裁汪克告诉法治周末记者:“最近同行都在议论这件事,我们都觉得降价只是一次成功的炒作而已。”

汪克指出,天鸿香榭里调整价格后与周边的楼盘价格相差不大,这说明此前均价高出周边楼盘3000元/平方米存在水分,所谓大幅降价销售,其中有造势炒作的嫌疑。

 

房价下跌为个案

价格战尚未蔓延

 

多家媒体推测天鸿香榭里和德信北海公园的降价或将引发“蝴蝶效应”,网上更是流传着杭州多个楼盘降价的消息。

但在采访过程中记者并未发现有其他楼盘出现大幅降价的情况。

北宸之光、阳光郡等数个项目与天鸿香榭里和德信北海公园项目处在同一区域,记者走访后发现,这些楼盘并未出现降价的情形。而杭州的下沙、滨江、萧山等板块的楼市价格也依然平稳;与此同时杭州主城区内新开楼盘每平方米的价格至少在3万元以上,并没有出现下跌迹象。

汪克表示:“从目前来看,个别楼盘的降价说明不了任何问题。在杭州开发商水平参差不齐,很多只能称为‘项目公司’,我认识的开发商都没有降价的打算。”

汪克认为杭州的楼市并不会出现大的起伏:“杭州是全国GDP的明星城市,自身的市场购买力充足,而绍兴、温州、湖州等周边城市居民的购买力同样不容忽视。”

令汪克没有想到的是周边个别楼盘降价竟会引发一场风波:“杭州周边楼盘降价时有发生,但主城区才是杭州楼市的晴雨表,杭州核心地带的土地储备少得可怜,因此主城区的房价一直很稳定。”

不仅在杭州,各地关于楼市降价传闻愈演愈烈,有媒体报道,香港、广州等地均出现房价下跌,这下不少行业“大佬们”也坐不住了,万达集团董事长王健林华远地产董事长任志强(微博)、保利广东公司董事长余英等均公开表示楼市不会降价成风。

地产业内知名策划人士陈真诚告诉法治周末记者:“杭州个别楼盘降价的现象的确被人为地放大了,不过从某些方面也说明房地产市场是众矢之的,已经非常脆弱。这对于购房者的心态造成了一定影响。”

中原地产研究总监刘渊认为开发商主动降价是件好事:“此前杭州经历过两轮降价,2008年是政策调整引起的,2012年的降价是由于经济低迷引起房企遭遇资金紧张,而这次降价是主动的,这告诉我们房地产市场不是只涨不跌的,也打消了一部分人投机的念头。”

 

杭州楼市供过于求

库存量高或成隐患

 

虽然目前看来杭州的房地产市场并未出现大的波动,但外界对杭州楼市的种种猜测也并非空穴来风。

2013这一年,杭州楼市有很多关键词,如“国五条”、“杭六条”、“限高令”,但最吸引眼球的字眼是“高库存”。

根据透明售房网数据,截至2014年2月12日,杭州商品房库存量(符合销售条件但还没有卖出去的房子)约为12万套。而去年同期,这一数字为8万套,仅一年的时间,商品房存量就增加了近4万套。

12万套存量房像是悬在杭州房地产市场头上的一把利剑。

2013年,杭州市区(包含萧山、余杭)新建商品房成交85854套,按照这一成交量计算,即使未来没有新的楼盘推出,12万套存量房意味着可以满足一年半左右的需求,但不推出新房源显然是不现实的。

杭州土地出让的相关数据也能反映出一定问题:公开资料显示,去年杭州土地出让860多万平方米,可开发面积2100多万平方米,而成交面积却不到900万平方米。

中原地产研究总监刘渊告诉法治周末记者:“从我们掌握的数据来看,去年杭州一手房市场的成交量和均价均小幅上涨,但新增房源的供应量过大,导致存量房激增。”

陈真诚认为:“杭州房地产市场的供应量过大是不争的事实,杭州个别楼盘降价,实际上是开发商的一种促销手段,目的在于回笼资金。为了减少存量房,开发商只能以价换量。”

有分析人士认为,一旦如此庞大的存量房无法被合理消化,杭州楼市未来可能面临着下跌趋势。

对全国房地产市场而言,杭州起着举足轻重的作用。2010年,杭州新房价格一举超越北京,以25840元/平方米的均价位居中国城市房价排行榜的首位。不过近三年来杭州的房价一直不温不火,如今杭州的房价已经跌落至全国第七位。

“杭州房价实际上是前几年被炒起来的。以温州为代表的炒房团的第一站就是杭州,因此在2008年杭州的房价已经被炒得很高。”陈真诚认为,杭州核心地带的土地已经基本用尽,房价也已经“透支”,未来涨价空间并不大。

 

楼盘开发周期缩短

开发商拿地热情下降

 

虽然在采访时记者并未发现杭州楼市有整体大幅下跌的趋势,但是开发商在土地市场上的布局已经有了一些调整。

2013年,杭州的土地市场异常火爆,杭州市国土局发布的《2014年杭州城区经营性用地推介手册》显示,2013年杭州出让土地225宗,出让总收入为1326.9亿元,较2012年翻倍,同时也创杭州土地出让收入新纪录。

土地市场过热导致存量房激增,开发商已经感觉到了市场的变化。记者了解到,杭州开发商的拿地热情已有所下降。

2月18日,杭州市出让5宗地块,总计出让面积28.73万平方米,总起价达76.57亿元。其中一宗地块“因规划调整,暂缓出让”;两地块由于无人竞价而底价成交;还有两宗地块,竞拍中也未出现高溢价。另一次竞拍中,融创中国竞得的地块溢价14.79%,位居杭州楼市炙手可热的西溪板块,但让人意外的是,该地块的起拍楼面价不仅低开,最终的成交楼面价也比去年成交的、该地块旁边的一块土地楼面价每平方米还低2000元。

2月25日,杭州土地出让市场上也变得冷清。当天杭州市原计划出让3宗宅地,其中2宗暂缓出让,仅剩的1宗土地由杭州当地企业中南建设以总价13.41亿元竞得。

汪克坦言,进入2014年尤其是春节后,杭州的土地市场变得冷清,开发商们的心态发生了变化,拿地的积极性有所下降,一连串的信号之后大家都在观望。

此外,中原地产针对杭州房地产市场所统计的分析数据显示,杭州当地的楼盘开发周期明显缩短:2013年首次开盘项目开发速度位居前十的楼盘中,从拿地到开盘的周期均在10个月以下,平均用时约7.5个月;而2012年首次开盘的住宅项目中,开盘周期均在15个月以上,平均用时约18个月。

刘渊告诉记者:“杭州房地产市场2013年新增的首次开盘项目,从拿地到开盘的周期与2012年相比缩短了近11个月,开发商在地价上涨、需求有限的情况下,要保持自身利润只能加快流转,加快资金回笼。”

“进入2014年,不排除杭州的压力板块项目会‘贴地飞行’,板块价格战或一触即发。”刘渊认为2014年杭州楼市伴随保本销售,成交量在短期内可能会有较大增长。

陈真诚则表示:“如果不出意外,房地产市场将出现调整,个别开发商可能会降价,但整体价格不会有大的波动。”

帮助说明 | 法律声明 | 关于我们 | 收费标准 | 联系我们 | 留言咨询
海盐房产信息服务网站 海盐县武原镇河滨路 邮编:314300
联系热线:13388622310 手机号码:13656606015
网站客服QQ:中介市场群(全国)172146529 海盐县房地产中介网站 284394378 海盐县房地产中介之家(本省) 169106948 欢迎各相关行业加盟合作,海盐房产网祝您事业蒸蒸日上
浙ICP备13023985号-1
回顶部