解读二套房贷款新政：购百万房产总价或差24万

在国家推出二套房贷款、公积金贷款、二手房免营业税等楼市松绑“组合拳”后，烟台各个银行的信贷电话这几天已经成为热线，从各银行和公积金管理中心的消息来看，新政将于近日落地，部分楼盘已发出涨价通知。
政策调整
二套房贷款首付比例降至40%
新政规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
本次调整的目的是为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。
一套房公积金贷款首付比例20%
在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
专家支招
新政一出台，必然对广大购房者产生影响。怎样才能将自己的利益最大化，让贷款购房行为最低限度地影响自己的生活？专家给出了答案：
1、首先用足公积金额度
房贷者在制定贷款方案时，应首先用足公积金贷款额度，然后再选择商业贷款
2、选择合适的还款方式
对收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的房贷者，应选择等额本金的还款方式。
配套政策
个人出售普通住房营业税免征期限由5年变2年
财政部、国家税务总局3月30日联合发布消息，经国务院批准，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限，由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
根据两部门发布的通知，调整内容包括：个人将购买不足两年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
专家解读
改善型楼盘或领涨楼市
烟台资深地产人王豪杰对新政进行了分析：进入2015年后，高层出台了一系列政策调整，力度是逐步增强的，这也表明决策层在一步一步试探“救市”的底线，不想步子迈得太大。新政对房价会有一定的推动作用，但在高库存的压力下，谈涨价还过早。本轮政策对量的刺激要大于对价的刺激，对改善置业的影响会更大，改善型楼盘会领涨楼市。
楼市影响
豪宅客户购房意向增加
新政出台后，市场研究中心调查了烟台30多个在售项目、以及20多个二手房门店，总体上，客户对新政的反应，相对深圳等城市要淡定很多，关注但不急迫、行动但不冲动。
调查中，95%的客户知晓新政的内容，82%的客户关心房价是否会上涨，但在购房意向方面，豪宅客户的购房意向有所增加，普通改善楼盘的客户，更关注新政实施之后的贷款利率、公积金贷款的实施细则等，“有时间过去看看”，是大多数客户的反馈。
在二手房市场中，卖房者的热情要明显更高，不少房主提出暂停出售、调整价格的要求，也有满2年的新房源增加，购房者还是以咨询为主，因新政而购房的情况暂时还未出现。
形势预估
房价下降的可能性微乎其微
政策层面已经探底了，现在买，跟以后买，只可能在价格上有所差别，但以目前烟台的房价来看，再往下降的可能性微乎其微，从以往的历史来看，出台政策利好之后，不涨价，就是最大的利好，不涨价，就是最好的促销，不涨价，就是最大的福音。
在接下来的一段时间，估计很多楼盘都会把自己包装成二套房首选，或许会大量出现“终极改善、高端改善、二次改善、首次改善、甚至刚需改善”等各类定位语言，“以旧换新”可能会成为更多楼盘的营销策略，公积金贷款会更受关注，“涨没涨价、什么时候涨价”，会成为开发商和客户关注的热点话题。