• 关于进一步加强房地产市场管理的若干意见 (征求意见稿)
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-05-28  /  浏览:128 次  /  

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各房地产企业、经纪机构:

    为进一步加强房地产市场管理,营造公开、公平、公正、有序的市场环境,着力化解房地产领域信访突出问题,根据《中华人民共和国合同法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《房地产经纪管理办法》等相关法律法规及相关文件精神,结合我县实际,特制定下列规定:

一、关于土地出让条件的约定

    住宅用地以外的房地产项目,除一、二层可以以“间”为最小分割单元进行销售外,三层及以上的最小分割销售单元不得少于200㎡,同时满足实体分割要求。

    二、关于方案审查

1.除住宅用地外,限制层高过高,避免为后期装修时违法违规隔层提供前提条件。同时严格审查是否预留厨房间、排油烟管(井)道、燃气管道等为今后住人提供改造条件。

2.除联排别墅外,不得将底层房屋周边部分花园绿地归底层业主或为底层业主排他性使用创造条件

    3.对存在违章搭建、违规拓展可能的项目要严格审核把关。

三、关于项目宣传

1.房屋性质的宣传必须以规划部门确认的类别进行宣传,严禁以“公寓”、LOFT等非法定类别进行宣传。

2.户型图、装修示意图必须标注轴线尺寸,不得宣传所谓的“拓展面积”。装修示意图只能示意套内部分,不得包括所谓的拓展部分。

3.不得宣传所谓的学 区房、人车分流、投 资升 值及回 报率。地下车位、储藏室不得宣传独立产权。区位、交通宣传方面不得采用“时间”的概念代替“距离”。可以宣传层高,但不得宣传“买一层送一层”、“买一层得两(三)层”等类似内容。

4.沙盘应与规划部门审核通过的总平面布置图基本一致,必须标注风玫瑰图和不利因素,注明“仅供参考,具体以规划部门审核通过的总平面布置图为准”字样。

5.严禁虚假优惠,打折、充值抵价的基数必须是报备的“一房一价”(以下简称备案价),不得在高于备案价的基础上进行打折或充值抵价,打折、充值抵价的最 大幅度不得突破政府部门的规定;严禁虚假赠送,宣传购房赠送车位、储藏室等,实际以超出住宅备案价的价格与住宅进行捆绑销售。

6.住宅和车位、储藏室合并销售的,应在“一房一价”表上明确各自的面积(个数)、单价及总价,在定金协议和合同中也应明确各自对应的价格以及合同总价。

四、关于预售许可

1.房产公司应在申报预售的销售方案中说明销售模式(包括是否委托代理销售及拓展销售渠道情况),如果采用代理销售的,需提供委托代理销售合同(协议)。销售过程中销售模式或者代理公司发生变化的,应在5日内向房地产主管部门报备销售方案中应明确预售分批申请情况,无特殊情况不得对销售批次进行调整。

     2.房产公司、经纪机构要加强对销售人员的专业培训,确保销售人员熟知项目规划设计、工程建设等情况以及房地产市场管理、信贷税收等方面的知识,不做不符合项目实际或违反政策的误导和虚假宣传。

3.联排住宅等一套房屋同时包含地上、地下两部分的,地上、地下部分必须同时申领预售许可证。

4.全装修交付项目,主要户型(占总套数比例10%及以上的户型,下同)交付样板房设置前不予预售许可,批次申领房源内如没有主要户型的,该批次房源也应提供不少于一套交付样板房。

5.未完成企业入库和项目入库的项目不予预售许可。

    6.预售许可前公开公示内容检查时,同时核查固定签约室、收银区、样板房的设置是否规范,定金、购房款收取时必须使用该项目资金监管银行账户POS终端,不得在销售现场设置代理经纪机构或其他POS终端收取其他任何费用。签约室必须安装录像设备,定金协议、合同签订必须在签约室内进行。定金协议、合同、《购房提示告知书》的解读和签订,不利因素的解读和告知等应全程录像并刻录光盘保存,项目交付后移交城建档案馆。

五、关于协议、合同签订

1.定金协议、合同必须附《购房提示告知书》和不利因素示意图。

2.原则上不得签署除定金协议、网签合同以外的其他所谓“草签合同”,如果签订了草签合同,草签合同与网签合同应一致,如不一致,网签合同签订前必须与购房人签订不一致内容已知晓的书面确认书,如未签订书面确认书或不一致内容未提示完整的,以有利于购房人的原则进行认定。

3.未竣工商品房不得以房产公司或第三方名义与购房人签订委托管理、售后包租等协议。

4.除预售许可部分房源外,其余部分不得与买受人以出售、出租、赠送等形式签定协议收取费用。不得将属于业主共有部分(如闷顶、共有露台、底层房屋周边花园绿地等)变相销售、出租给特定购房人。

5.子母车位不得拆分销售。

    6.交房前不得以房产公司、前期物业企业、管理公司等任何单位名义与买受人签订委托改造协议。

    六、关于退房退定

1.潜在购房人明确购房意向后,房产公司应与其签订定金协议,定金协议签订前,应由双方签署《购房提示告知书》并告知不利因素。

2.定金协议应包含反悔期的内容,反悔期不少于5天,并明确反悔期内反悔的惩罚性内容。如买受人选择设置反悔期的,房产公司不得拒绝。买受人在反悔期内提出退房退定要求的,房产公司必须在3天内退还定金。监管账户资金可用于反悔期内定金退还。

3.凡未签订《购房提示告知书》的,不论是否已网签,交房前买受人提出退房退定的,一律予以支持。

4.定金缴纳时,如买受人未带银行卡需由销售人员代为刷卡的,必须签订书面委托书,并当场转账至资金监管账户,房产公司应当场出具收款凭证。

5.收取的定金、购房款必须出具正规票据并加盖公章或财务专用章。

6.签订定金协议前,应口头或书面核查买受人是否存在征信问题,并在定金协议中明确因征信问题退定的处理条款。网签备案前,买受人的所有成员必须提供征信证明,房产公司应对买受人所有成员的征信证明予以核查,凡买受人中有成员的征信不符合要求的一律不得办理网签,由此导致《商品房买卖合同》无法继续履行的,后续合同备案撤销不予批准。

七、关于贷款

1.严禁向买受人推荐或提供首付款(包括金融机构和其他民间借贷机构、网络借贷),严禁首付分期或首付垫资行为。

2严禁返本销售或变相返本销售问题。

    3.严禁怂恿、协助买受人以假离婚、出具假的收入证明等进行骗贷。

八、关于样板房

1.毛坯交付的项目不建议提供样板房,如需设置的,必须设置在实际可售的房屋内,即实体样板房,不得设置在售楼部等其他场所。施工期间,实体样板房与售楼部或市政道路之间应设置单独、封闭的出入口,确保人员通行安全。

2.全装修项目的主要户型应提供交付样板房,交付样板房必须设置在可售房源实体内,不得以临时样板房、先搭建临时样板房或销售样板房后再建造实体样板房等形式,规避设置实体样板房,并严禁将拓展空 间予以展示。交付样板房的保留时间应自全装修商品房交付消费者之日起不少于6个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于2,并严禁调换。交付样板房销售时,合同约定的交付时间应至少比其他房屋推迟6个月。

3.实施样板房保全证据影像公证及样板房承诺书公证。

4.样板房非交付标准的项目、内容等应在醒目位置予以醒目标注。

    九、关于全装修

1.装修所用主要材料、设施设备应在合同中明确3种以内同档次、价位基本相同的品牌、规格、型号、等级。

    2.各种户型装修施工图必须向县市场监管局、住建局建管中 心、房管中 心报备。

3.装修所用主要材料、设施设备清单应在销售现场和样板房内进行公示。  

十、关于预售资金监管

1.监管资金满足监管要求后,资金监管撤销前,账户资金余额应不少于监管资金总额的10监管资金总额10余额在房屋竣工备案前不得使用

2.所有房屋主体结构封顶前不得解除资金监管。

    3.重点项目解除资金监管实行会商制。根据市场趋势对预售后快速销售成交,与项目竣工期限相隔时间较久,或监管资金单价较低等项目,资金监管额度达到解除监管条件时,增设工程建设节点监管与监管资金会商制度,避免过早解除监管带来后期工程资金隐患。

  4.因悔期而退还的定金不列入监管资金额度。

十一、关于经纪机构管理

1.委托代理销售的项目,应公示代理销售委托合同(协议)、代理机构的备案证明及代理销售商品房承诺书,同时应当在签订代理销售委托合同(协议)5个工作日内将上述材料向县市场监管局和县住建局报备。代理销售人员与房产公司人员着装应明显区别,所有人员必须佩戴工作牌。

2.房地产企业或者代理公司委托第三方建立销售渠道,拓展客源的(即采用分销模式的),必须负责对分销渠道的管理,筛选合法、诚信的第三方公司开展合作。如果买受人与第三方公司产生纠纷,必须共同参与调解并配合调查取证。第三方公司不得以提供团购服务等名义变相收取由委托方支付的佣金以外的服务费、茶水费、居间费、介绍费、活动费、团购费、电商费、咨询费等其他价外费用。一经发现,代理公司清退出海盐市场,3年内不得重新备案,原代理公司股东人员参与成立的新公司也严禁备案,同时抄告市建设局。

3.代理公司在促成商品房成交,签订定金协议、商品房买卖合同时,应将代理公司名称、该套商品房销售经纪人员及分销公司(如涉及第三方分销的)的信息书面告知买受人,并经买受人签字确认后存入购房档案中。

4.采用分销模式的,渠道拓展的客源到达售楼处以后,必须由房产公司或者代理公司相关销售人员接待,如实告知相关信息,包括但不限于不利因素告知、渠道客户可能存在的中介不实宣传的风险(如:交付时间,周边配套,区位及交通等信息)。第三方公司人员不得在售楼处从事营销活动。

    5.第三方公司承诺专车接送,因未购房将客户放任不管的,房产公司应负责安置或提供返程费用。

十二、关于交房

1.交房前,应在醒目位置公开竣工规划核实确认书、竣工备案证明、分户验收合格证明、住宅使用说明书、住宅保修书、各项收费标准及依据、前期物业备案合同,保修期内房产公司、施工单位、物业服务企业联系人名单及联系电话,并确保信息真实及人员到位。

2.符合合同约定的交房条件后,开发商应书面通知买受人办理交房手续。买受人验房前不得收取除房屋专项维修资金以外的其他任何费用,并在合同中予以明确,如合同未明确的,买受人有权在验房前拒绝缴纳除购房款以外的任何费用。

3.验房发现的问题,双方应书面确认。买受人所购房屋因施工质量问题需要整改造成延期交房的,开发商应予以补偿,并由开发商缴纳延期交房期间产生的物业费用,房产公司可向施工单位追偿。

    4.严禁强制买受人代为办理不动产权证,如需委托办理,必须签订委托协议;买受人自行办证的,房产公司应予配合。

    各相关职能部门要加大执法检查力度,对存在的违法违规行为必须依法严肃查处,同时根据维稳事件发生的频率、人数、上访级别来限制项目的网签资格或暂缓开发资质、预售许可和加长预售资金监管期限和监管资金比例,对于极不配合的企业或机构则暂停预售许可;属地镇(街道)要加强对本行政区域内房地产项目的巡查力度,及时调处各类矛盾纠纷。共同营造我县房地产市场公开、公正、公平、有序的市场环境。



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